Tutto quello che devi sapere per difenderti dalle inerzie e dalle irregolarità gestionali che può portare avanti l’amministratore di condominio.
Hai presente quando l’amministratore di condominio sembra sparito nel nulla? Niente assemblee oppure bilanci poco chiari e lavori che dovrebbero essere iniziati da mesi o forse anni, ma che risultano fermi. Molti condomini restano in attesa che sia lui a farsi vivo e a chiarire come si andrà avanti per paura di lungaggini legali, ma in realtà la legge offre strumenti più semplici e chiari di quanto si pensi.
L’amministratore di condominio, infatti, non è una figura simbolica, bensì un professionista con obblighi precisi stabiliti dall’art. 1130 del codice civile, per cui deve adempiere ad alcuni compiti che se tralasciati possono portare alla sua rimozione. Tra questi, il più importante è la redazione del rendiconto annuale: deve essere trasparente e indicare tutte le entrate e le uscite, quindi deve anche spiegare come sono stati utilizzati i fondi condominiali.
Un altro degli obblighi è quello di convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio e se non lo fa, sta violando il mandato ricevuto: per tale ragione, è a rischio e i condomini hanno tutti i mezzi a disposizione per destituirlo dal suo incarico. Ci sono comportamenti come quelli appena descritti che è vero che possono derivare da semplice negligenza, ma talvolta anche hanno a che fare con il tentativo di evitare controlli o una possibile revoca.
È importante però chiarire anche un equivoco diffuso: l’inerzia dell’amministratore non costituisce di per sé un reato, ed è proprio questo il punto, ovvero se non convoca l’assemblea, non è necessario rivolgersi alle autorità penali, perché si tratta di un inadempimento civile disciplinato dall’art. 1129 del codice civile. La denuncia penale diventa rilevante solo se emergono condotte più gravi, come l’appropriazione indebita di denaro condominiale; in quel caso, si denuncia il reato, non la mancata convocazione.
Quando l’amministratore non agisce, i condomini non sono quindi senza strumenti e anzi la legge consente ad almeno due di loro, rappresentanti un sesto dei millesimi, di richiedere formalmente la convocazione dell’assemblea. Se entro dieci giorni non arriva risposta, possono convocarla autonomamente e prendere decisioni valide, inclusa la sostituzione dell’amministratore di condominio, mentre se le situazione sono più gravi, basta la denuncia al giudice di un singolo condomino per far valutare la revoca.
Ci sono poi circostanze in cui l’intervento del giudice è quasi automatico, ad esempio quando l’amministratore non presenta il rendiconto oppure non convoca l’assemblea per la nomina del successore, allo stesso modo l’autorità giudiziaria può intervenire se commette gravi errori nella gestione fiscale. Si arriva così alla revoca e a interventi urgenti, come lavori più volte dichiarati e mai iniziati, e bisogna ricordare che, se dalla cattiva gestione deriva un danno economico, si può chiedere un risarcimento.